Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Warszawie i Poznaniu

Rynek nieruchomości w Polsce na początku marca 2026 roku wszedł w fazę określaną przez analityków jako „rynek dwóch prędkości” lub „powrót do koryta” po latach gwałtownych zawirowań. W Warszawie rekordowa podaż ofert zderza się ze sztywnością cenową w segmencie premium, podczas gdy Poznań umacnia swoją pozycję jako lider elastyczności cenowej i realnych okazji dla kupujących.

W artykule przedstawiam dane transakcyjne, trendy na portalach oraz narastające zjawisko ogłoszeń o charakterze pilnym.

Kontekst makroekonomiczny i polityka monetarna

Sytuacja na rynkach lokalnych jest ściśle skorelowana z cyklem obniżek stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) zakończyła rok 2025 ze stopą referencyjną na poziomie 4,00%. Prognozy na rok 2026 zakładają dalsze cięcia do poziomu 3,25-3,50%, co sukcesywnie zwiększa zdolność kredytową – każde obniżenie stopy o 25 pb podnosi maksymalną kwotę kredytu o około 15–20 tys. PLN.

Popyt kredytowy pozostaje wysoki (wzrost zapytań o 34,3% r/r), jednak rekordowa oferta mieszkań skutecznie tłumi presję na dalsze wzrosty cen.

Rynek mieszkaniowy w Warszawie- Rekordowa podaż i presja cenowa

Warszawa osiągnęła historyczne maksimum pod względem liczby mieszkań wystawionych na sprzedaż. Według danych z portali OLX i Otodom, liczba ofert osiągnęła poziom 28 781 ogłoszeń, co jest wynikiem bezprecedensowym.¹

Ceny ofertowe a transakcyjne w stolicy

W marcu 2026 roku średnia cena ofertowa w Warszawie wynosi ok. 17 144 PLN/m². W segmencie deweloperskim średnie ceny ofertowe wzrosły o 1% w lutym, osiągając 19 400 PLN/m², głównie przez napływ inwestycji premium (np. Liberty Tower ze stawkami do 45 tys. PLN/m²).

Dane transakcyjne NBP (IV kwartał 2025) wskazują jednak na niższe kwoty faktycznie płacone:

• Rynek pierwotny: 16 583 PLN/m².
• Rynek wtórny: 16 750 PLN/m² (wzrost o 1,85% kw/kw).

Ceny mieszkań w różnych dzielnicach stolicy

Rynek mieszkaniowy w Poznaniu: Lider negocjacji i realnych spadków

Poznań w 2026 roku jest postrzegany jako rynek o „wysokim potencjale negocjacyjnym”. Według raportów NBP, Poznań odnotował jedne z największych spadków transakcyjnych w kraju na koniec 2025 roku.³

Dynamika cen w Poznaniu

Dane transakcyjne NBP za IV kwartał 2025 potwierdzają korektę:

• Rynek pierwotny: 12 435 PLN/m² (spadek o 2,65% r/r).
• Rynek wtórny: 10 636 PLN/m² (spadek o 2,05% kw/kw i 2,66% r/r).

Dla porównania, średnia cena ofertowa w marcu 2026 wynosi ok. 12 430 PLN/m². Oznacza to, że tzw. haircut (różnica między ofertą a transakcją) w Poznaniu wynosi średnio od 6% do nawet 12%, co jest wynikiem znacznie wyższym niż w Warszawie !

Czas sprzedaży i struktura ofert w Poznaniu

Średni czas aktywności ogłoszenia w Poznaniu to obecnie 103 dni. Najszybciej mieszkania rotują w rejonie Fabianowo-Kotowo (43 dni), najdłużej w okolicy Krzyżowniki-Smochowice (140 dni). Liczba nowych ofert w marcu wzrosła do 3003, co daje kupującym szeroki wybór.⁴

Analiza ogłoszeń „pilne” i „okazja”

W marcu 2026 roku obserwujemy istotny przyrost ogłoszeń o charakterze pilnym. PKO BP określa ten okres jako „czas ugoru” dla inwestorów. Koniec Eldorado ! ⁵

1. Flipperzy pod presją: Inwestorzy, którzy kupili nieruchomości na szczycie w 2024/2025 roku, mierzą się z niskimi marżami i brakiem perspektyw na szybki zysk kapitałowy. Wielu z nich decyduje się na „szybkie wyjście” z inwestycji, co zasila pulę ofert pilnych.
2. Niezbywalne produkty: Wzrost kosztów utrzymania sprawia, że lokale o dużych metrażach (powyżej 80 mkw.) lub w słabszych lokalizacjach „wiszą” na portalach miesiącami, wymuszając na właścicielach etykietę „pilne” i obniżki rzędu 8-15%.
3. Status klienta gotówkowego: W Poznaniu posiadanie gotówki pozwala na wynegocjowanie upustu rzędu 30 000 – 50 000 PLN od ręki.⁶
4. Ukryte okazje: Deweloperzy w obu miastach coraz rzadziej schodzą z ceny nominalnej za metr, oferując w zamian bonusy: garaże w cenie, wykończenie „pod klucz” lub komórki lokatorskie gratis.

Czy przybywa ofert sprzedaży na portalach?

Trend podażowy na początku 2026 roku jest niejednoznaczny i różni się w zależności od segmentu:

• Warszawa: Zanotowano rekordową liczbę ofert (28,7 tys.), jednak w lutym tempo wprowadzania nowych lokali przez deweloperów wyhamowało – sprzedano trzykrotnie więcej mieszkań niż wprowadzono do sprzedaży.
• Poznań: Liczba aktywnych ogłoszeń na rynku wtórnym ustabilizowała się w okolicach 2 300 – 3 000.
• Globalny trend: Udział ofert z rabatami wzrósł drastycznie – z 5% w 2025 roku do 22% w pierwszej połowie 2026 roku.

Prognozy na II połowę 2026 roku

Eksperci Banku Pekao oraz PKO BP wskazują na istnienie tzw. „okna zakupowego”, które potrwa do końca II kwartału 2026 roku.⁷

• Dno korekty: Ceny transakcyjne mają osiągnąć dno w marcu i kwietniu 2026, spadając poniżej 14 tys. PLN/m² (średnia dla 7 miast).
• Odbicie: Od III kwartału 2026 spodziewane są umiarkowane wzrosty (3–5% r/r), napędzane powrotem „popytu czekającego” i kolejnymi obniżkami stóp procentowych, no chyba że… 😉
• Ryzyko podażowe: Drastyczny spadek wydanych pozwoleń na budowę w 2025 r. (-13,4%) może doprowadzić do deficytu nowych mieszkań w 2027 roku, co ponownie podbije ceny.⁸

Inwestowałeś w ostatnich 5 latach w nieruchomości ? sprawdź ile zyskałeś realnie

Podsumowanie rynku nieruchomości

1. Ceny: W ujęciu transakcyjnym (realnie płacone kwoty) ceny w Poznaniu spadły o ok. 2,6% r/r, natomiast w Warszawie pozostają stabilne z lekką tendencją wzrostową w segmencie premium.
2. Podaż: Liczba ofert na portalach jest rekordowo wysoka (szczególnie w Warszawie), ale deweloperzy drastycznie ograniczyli nowe wprowadzenia w lutym 2026 (-58% m/m), co zwiastuje kurczenie się oferty w przyszłości.
3. Okazje i pilne: Wzrasta liczba ofert z dużymi rabatami (co piąte ogłoszenie). Największe pole do negocjacji (do 12%) występuje w Poznaniu oraz w segmencie dużych mieszkań w Warszawie.
4. Rekomendacja: Okres do czerwca 2026 jest oceniany jako najlepszy moment na zakup dla osób z gotówką lub wysoką zdolnością kredytową ze względu na szeroki wybór i wysoką skłonność sprzedających do ustępstw.

FAQ – częste pytania