Najtańsze Nieruchomości w Polsce – Największy Przegrany ostatnich 5 Lat

Od początku 2021 do połowy 2025 ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 52,7%. Brzmi nieźle, prawda? Tyle że to tylko nominalna wartość – ta, którą widzisz na papierze. Problem w tym, że przez ten sam czas mieliśmy inflację, która zjadła wielki kawał tej wartości.

Skumulowana inflacja w tym okresie to około 36-37%. Pamiętasz rok 2022, gdy ceny w sklepach rosły z miesiąca na miesiąc? Inflacja sięgnęła wtedy ponad 15%, a w lutym 2023 nawet 18,4%. To znaczy, że Twoja złotówka była warta coraz mniej. Jeśli kupiłeś mieszkanie pod koniec 2022, zapłaciłeś więcej złotówek, ale w rzeczywistości dostałeś mniej wartości – bo za te same pieniądze mógłbyś kupić znacznie mniej innych rzeczy.

Jak to przeliczyć na prawdziwe zyski? Po odjęciu inflacji zostaje około 15-16 punktów procentowych rzeczywistego wzrostu wartości. Czyli z tych 52,7% nominalnego wzrostu,dwie trzecie to po prostu efekt utraty wartości pieniądza!. Realna aprecjacja? Jakieś 3% rocznie – akceptowalnie, ale nic powalającego 😉

Rok 2022 – kiedy straciłeś, myśląc że zyskujesz

Najlepszym przykładem tego, jak liczby potrafią wprowadzać w błąd, jest rok 2022. Nominalnie ceny mieszkań wzrosły wtedy o prawie 12%. Wydawałoby się – super, zarobiłeś. Tylko że inflacja wyniosła 15,3%. W przeliczeniu na rzeczywistą siłę nabywczą Twoje mieszkanie straciło 4,74% wartości.

To był okres, kiedy NBP podnosił stopy procentowe jak szalony – z 0,1% w październiku 2021 do 6,75% rok później! Największa seria podwyżek w historii banku centralnego. Kredyty hipoteczne zdrożały dramatycznie, ale paradoksalnie ceny mieszkań nie spadły. Dlaczego? Bo ludzie bali się, że będzie jeszcze gorzej i kupowali „póki mogą” – klasyczne FOMO strach przed przegapieniem. O efekcie FOMO pisałem,już wiele razy na moim blogu – choćby tutaj : Złoto rekordowo drogie!

Bezpieczny Kredyt 2%

Potem przyszedł lipiec 2023 i program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Rząd myślał, że będzie 10 tysięcy umów. Skończyło się na dziesiątkach tysięcy. Program dawał kredyty z oprocentowaniem 2% na początku spłaty – bajka, szczególnie jak stopy NBP wisiały powyżej 5%.

Co się stało? Sztuczny popyt eksplodował. Ludzie, którzy normalnie nie mogliby sobie pozwolić na mieszkanie, nagle dostawali pieniądze. Deweloperzy widzieli, że jest bardzo wielu chętnych, więc ceny poszły w górę o kolejne 13-24%, zależnie od miasta. Podaż mieszkań spadła o ponad połowę w dużych miastach – bo po co sprzedawać tanio, skoro można drożej?

Tylko że to nie była prawdziwa aprecjacja wartości. To była bańka napompowana rządowymi pieniędzmi. Jak program się skończył pod koniec 2023, ceny zaczęły się stabilizować. W 2025 wzrost nominalny spadł do 1,6% rok do roku – najwolniej od 2017. Rzeczywisty wzrost? 0,26% – praktycznie zero.

Wynagrodzenia rosły, ale i tak nie nadążały

Jasne, wynagrodzenia też rosły. W 2024 średnie wynagrodzenie w Polsce wystrzeliło o 33,6% nominalnie, głównie przez podwyżki płacy minimalnej i pensji w budżetówce. Rzeczywisty wzrost wynagrodzeń w 2024 to było 10,22%. W 2025 dynamika spadła do około 7,1%.

Problem w tym, że ceny mieszkań rosły szybciej niż pensje przez większość okresu 2021-2023. Nawet jeśli teraz zarobki nieco nadrabiają, to luka się już wyrobiła. Efekt? 60% Polaków wydaje więcej niż 30% swojego dochodu na mieszkanie – i to jest próg, powyżej którego mówimy o kryzysie dostępności. 27% ludzi jest w „luce wynajmowej” – nie stać ich na własne mieszkanie ani na przyzwoity wynajem.

Dostępność mieszkań w 2025 nieco się poprawiła, bo oprocentowanie kredytów spadło z prawie 8% do około 6,7%. Ale wciąż jest znacznie gorzej niż przed pandemią. W Warszawie singiel może kupić za kredyt mieszkanie 28 metrów kwadratowych, rok temu było to 23 metry. Postęp? Może. Ale powiedzmy sobie szczerze – 28 metrów to nie jest powód do świętowania.​

Więc co z tego wszystkiego wynika?

Jeśli kupiłeś mieszkanie między 2021 a 2025 i myślałeś, że zrobiłeś złoty interes, bo „nieruchomości zawsze rosną”, to faktycznie zarobiłeś – około 15-16% realnie przez pięć lat. Czyli mniej więcej 3% rocznie po odjęciu inflacji. To nie jest zły wynik, ale też nie jest spektakularny.

Większość tego wzrostu to nie był organiczny rozwój rynku, tylko efekt nadzwyczajnych działań: stóp procentowych przy zerze w pandemii, potem ich dramatycznego podnoszenia, a na koniec rządowego programu dopłat do kredytów, który sztucznie napompował ceny. Teraz, kiedy te bodźce się skończyły, rynek wraca do normy.

Boom się skończył. Nie mówię, że ceny spadną – po prostu przestaną rosnąć w tym szalonym tempie. Deficyt mieszkań w Polsce to wciąż 1,5-2 miliony, lokali, więc podłoga cenowa jest. (tu zdania są podzielone, np raport Alior Banku). Ale czasy, kiedy mogłeś kupić mieszkanie i rok później sprzedać z 20% zyskiem? Te czasy minęły.​

Jeśli inwestowałeś tylko w nieruchomości, bo wydawały Ci się pewne, zastanów się, ile naprawdę zarobiłeś po odjęciu inflacji, kosztów utrzymania, podatków i utraconego czasu.

A co gdybyś zainwestował gdzie indziej?

Teraz najciekawsza część – co by było, gdybyś te same pieniądze włożył nie w mieszkanie, ale w akcje albo złoto? Bo żeby faktycznie ocenić, czy wygrałeś z nieruchomościami, musisz porównać je z alternatywami.

GPW – polska giełda

Polski rynek akcji przez ostatnie pięć lat to była jazda bez trzymanki. Szeroki indeks WIG (czyli taki, który pokazuje cały rynek) od początku 2021 do końca 2025 dał zwrot około 99%. To znaczy niemal podwoiłeś kapitał – z każdej złotówki zrobiły się dwie.

Rok po roku wyglądało to tak:​

• 2021: +14,3%
• 2022: -20,9% (tutaj było ciężko, inflacja i wojna w Ukrainie)
• 2023: +30,8% (odbicie)
• 2024: -6,4% (korekta)
• 2025: +47,3% (najlepszy rok od prawie 30 lat!)

Jeśli zsumujemy całość, nominalnie to około 99-100% wzrostu w ciągu pięciu lat. A po odjęciu tej samej inflacji co w przypadku mieszkań (36-37%)? Zostaje około 62-63% realnego zysku. To jest cztery razy więcej niż 15-16% z nieruchomości. 😉​

Oczywiście, nie każda spółka dała taki zwrot. 38% firm na giełdzie przyniosło straty, a na niektórych można było stracić ponad połowę kapitału. Ale z drugiej strony, 27 spółek pozwoliło więcej niż podwoić pieniądze (czyli zysk ponad 100%), a kolejne 42 dały zwrot ponad 50%. Gdybyś trafił w dobre spółki albo po prostu kupił cały indeks przez ETF, wyszedłbyś znacznie lepiej niż z mieszkaniem.​

S&P 500 stopa zwrotu

Teraz spójrzmy za ocean, na indeks S&P 500, który zbiera 500 największych amerykańskich firm. To taki globalny benchmark – jakbyś włożył pieniądze w Apple, Microsoft, Amazon i resztę gigantów.

Rok po roku zwroty (bez dywidend) wyglądały tak:​

• 2021: +26,9%
• 2022: -19,4% (tu było boleśnie, wszędzie na świecie)
• 2023: +24,2%
• 2024: +23,3%
• 2025: około +16,4% (według dostępnych danych na styczeń 2026)​

Łącznie daje to około 90-95% nominalnego wzrostu przez pięć lat. W przeliczeniu na złotówki byłoby nieco mniej przez wahania kursu dolara, ale nadal mówimy o znacznie lepszym wyniku niż 52,7% z polskich mieszkań.

Co ciekawe, średni roczny zwrot S&P 500 w ciągu ostatnich pięciu lat (z reinwestowanymi dywidendami) to było 16,43% rocznie. Po odjęciu amerykańskiej inflacji to nadal 11,3% realnie rocznie. Porównaj to z twoimi 3% rocznie realnie z mieszkań – różnica jest olbrzymia.😁

No i na koniec Złoto – klasyczny „bezpieczny” asset

Aktualizacja 28.1.2026

A teraz najciekawsze. Złoto, które wielu traktuje jako alternatywę dla nieruchomości – coś stabilnego, co chroni przed inflacją – właśnie zaskoczyło wielu 😉

W ostatnich dniach cena złota przebiła 5250 USD za uncję – historyczny rekord wszech czasów. To niemal 192% wzrostu od początku 2021, gdy uncja kosztowała około 1800 USD.

Co się stało? Masowa ucieczka inwestorów do „bezpiecznej przystani” w obliczu:

• Rosnących napięć geopolitycznych
• Wojny handlowej Trumpa (zapowiedzi 100% ceł na import z Kanady i konflikty z Europą)
• Osłabienia dolara na całym świecie i utraty zaufania do walut fiducjarnych​
• Masowych zakupów złota przez banki centralne​

W samym tylko 2025 roku złoto podrożało o 64%, a od początku 2026 (czyli w niecałe cztery tygodnie) zyskało kolejne 20%. Dla porównania – srebro poszło jeszcze bardziej w górę, przekraczając po raz pierwszy w historii 100 USD za uncję i rosnąc o 147% w 2025 roku.

Aprecjacja złotego i wpływ na inwestycję w złoto

Na początku 2021 przy kursie około 3,76 PLN za dolara uncja złota kosztowała około 6 768 złotych. Dziś przy kursie 3,50 PLN za dolara ta sama uncja kosztuje 18 375 złotych.

To oznacza wzrost ceny złota w złotówkach o 171,5% – mniej niż 192% w USD, bo złoty umocnił się wobec dolara. Innymi słowy, umocnienie złotego zmniejszyło twój zwrot z złota o około 20 punktów procentowych w porównaniu do kogoś, kto kupował w dolarach.

Konkretna symulacja: 100 tysięcy złotych na początku 2021

Gdybyś na początku 2021 miał 100 tysięcy złotych i kupił za nie złoto w Polsce:

1. 100 000 zł po cenie 6 768 PLN za uncję
   → kupiłeś  14,78 uncji złota
2. Dziś (28 stycznia 2026) przy cenie 18 375 PLN za uncję
   → te uncje są warte 271 498 złotych

To jest 171,5% nominalnego zwrotu – z 100k zrobiło się ponad 271k.

Ale czekaj, musimy odjąć jeszce inflację. Skumulowana inflacja w Polsce przez lata 2021–2025 to około 36,5%. Po uwzględnieniu utraty siły nabywczej złotówki:​

• Realna wartość: 198 900 złotych (271 000 złotych/ współczynnik infalcji)
• Realny zysk: 98 900 złotych
• Realny zwrot: około 99% 

Czyli prawie podwoiłeś swoje pieniądze po uwzględnieniu inflacji

💰 Inwestuj w złoto z Goldsaver

Zarejestruj się z kodem PASJA i odbierz bonus 100 zł na zakup pierwszej sztabki złota.

🔗 Przejdź do Goldsaver

Link afiliacyjny. Dzięki temu wspierasz rozwój bloga „Inwestor z Pasji”, a Ty nic na tym nie tracisz.

Realne stopy zwrotu z różnych aktywów na przestrzeni 5 lat

Różnica między złotem a mieszkaniem to prawie 84 tysiące złotych na każde 100 tysięcy zainwestowane.

Jaka jest prawda o „pewniaku”?

Myślałeś, że mieszkanie to był pewniak? Technicznie – nie przegrałeś. Pieniądze rosły, wartość się zwiększyła. Ale przegrałeś w stosunku do alternatyw, które były dostępne w tym samym czasie.

Ci, którzy mieli odwagę zainwestować w akcje na giełdzie, zarobili cztery razy więcej niż na mieszkaniu. A ci, którzy kupili złoto – coś, co zwykle uważa się za nudny, konserwatywny asset – zarobili prawie siedem razy więcej.

To jest obiektywna lekcja z ostatnich pięciu lat: inwestycja, która wygląda pewnie i konwencjonalnie, nie zawsze daje największe zyski.

Mieszkanie było bezpieczne. Ale bezpieczeństwo kosztowało cię 84 tysiące złotych potencjalnego zysku na każde 100 tysięcy zainwestowane. To nie jest mała różnica. To różnica między skromnym zyskiem a podwojeniem kapitału.

A ty? Miałeś odwagę zrobić coś innego, czy poszedłeś jak większość? Napisz w komentarzu – co wybrałeś w 2021 i jak to wyszło.

FAQ