Rynki mieszkaniowe w Warszawie i Poznaniu a nadchodząca reforma podatkowa – co się dzieje w maju 2026?

Stopy w dół, popyt w górę – makroekonomiczny kontekst

Żeby zrozumieć, co obecnie dzieje się na polskim rynku mieszkaniowym, trzeba cofnąć się do maja 2025 roku. To wtedy NBP zaczął agresywnie ciąć stopy procentowe – i przez kolejnych dwanaście miesięcy obniżył stopę referencyjną z 5,75% aż do 3,75%. Dwa punkty procentowe różnicy to nie jest kosmetyczna zmiana – to realna rewolucja w portfelach kredytobiorców.

Na początku maja RPP zebrała się po raz kolejny (5-6 maja) i tym razem zdecydowała się… nic nie robić. Utrzymanie stóp na niezmienionym poziomie to klasyczny sygnał „patrzymy i czekamy” – bank centralny chce zobaczyć, co zrobi inflacja, która w marcu nieoczekiwanie podskoczyła do 3,0%, oraz jak ukształtują się ceny energii w drugiej połowie roku. Rynek zdaje się jednak nie wpadać w panikę – WIBOR 3M oscyluje wokół 3,84%, WIBOR 6M wokół 3,89%, co sugeruje, że sektor bankowy wciąż liczy na dalsze obniżki._¹

Co ta zmiana stóp oznacza dla przeciętnego Kowalskiego? Całkiem konkretne pieniądze. Każde cięcie o 25 punktów bazowych przekładało się na około 15-20 tys. zł wyższą zdolność kredytową. Zsumowane obniżki sprawiły, że w kwietniu 2026 r. typowy kredytobiorca mógł pożyczyć nawet 100 tys. zł więcej niż rok wcześniej. To właśnie ta grupa – ludzie, którzy siedzieli z boku i czekali na lepsze warunki – zaczęła wracać na rynek.

Struktura stóp procentowych NBP (stan na 11.05.2026)

Jest jednak jeden problem, który skutecznie studzi entuzjazm kupujących: koszty budowy. W 2025 roku budowa metra kwadratowego kosztowała przeciętnie 6 973 zł. Deweloperzy, którzy i tak zarabiają na czysto ok. 17,1% marży, muszą teraz wchłonąć dodatkowo koszty nowych norm energetycznych (EPBD) i wymagania ustawy schronowej. W praktyce oznacza to jedno – nie mają przestrzeni na obniżki, nawet jeśli magazyny pełne są gotowych mieszkań.

Warszawa: miasto, w którym żyją dwa różne rynki

Warszawski rynek nieruchomości w maju 2026 roku to trochę jak spojrzenie w dwa różne lustra jednocześnie. Z jednej strony – rekordowa podaż na rynku wtórnym (ponad 28 700 aktywnych ogłoszeń). Z drugiej – deweloperzy w segmencie pierwotnym podnieśli średnie ceny w ciągu zaledwie czterech miesięcy o 8%, dobijając do prawie 19 700 zł/m².

Kluczem do zrozumienia tej sprzeczności jest zmiana struktury tego, co deweloperzy w ogóle oferują. Na rynek weszły inwestycje pokroju Liberty Tower, gdzie ceny zaczynają się od 45 000 zł/m². Takie projekty dosłownie podciągają statystyczną średnią w górę. Jednocześnie mieszkania w przystępnych cenach (do 15 000 zł/m²) po prostu znikają z rynku – liczba takich ofert skurczyła się o ponad 20% w ciągu pierwszych dwóch miesięcy roku.²

Ceny w dzielnicach Warszawy – maj 2026

Warto też pamiętać o różnicy między tym, co widać w ogłoszeniu, a tym, co faktycznie trafia do kieszeni sprzedającego. Średnia cenaofertowa w marcu wynosiła ok. 17 144 zł/m², ale dane transakcyjne NBP za ostatni kwartał 2025 r. pokazują 16 583 zł/m² na rynku pierwotnym i 16 750 zł/m² na wtórnym. Innymi słowy – jest wyraźne pole do negocjacji. W segmencie popularnym i na rynku wtórnym można realnie zbić cenę o 3-5%, a przy mieszkaniach powyżej 80 m² nawet o 7-8%.³

Najem w Warszawie – jest spokojniej, ale drożej

Po turbulentnych latach 2022-2024 warszawski rynek najmu wyraźnie się uspokoił. Aktywnych ofert jest ok. 20 762, średnia cena najmu to 3 611 zł, choć mediana – znacznie bardziej miarodajna dla zwykłego najemcy – wynosi 3 100 zł, czyli ok. 83 zł/m².

Coraz większą rolę zaczynają odgrywać fundusze PRS (Private Rented Sector). To w pewnym sensie profesjonalizacja rynku – zamiast dziesiątek tysięcy indywidualnych właścicieli z różnymi standardami umów, pojawia się instytucjonalny wynajmujący z ujednoliconymi procedurami. Dla najemcy to większa przewidywalność, ale niekoniecznie niższe ceny – profesjonalna obsługa kosztuje.⁴

Poznań: raj dla kupujących z gotówką

Poznań to w maju 2026 roku zupełnie inne doświadczenie niż Warszawa. Podczas gdy stolica zmaga się z presją cenową w górę, stolica Wielkopolski jest miejscem, gdzie to kupujący dyktują warunki.

Średnia cena ofertowa wynosi tu 12 094 zł/m² i spadła w ciągu miesiąca o 2,55% – to nie jest mała korekta. Na rynku wtórnym spadki są jeszcze wyraźniejsze – 2,71% miesięcznie. Dane transakcyjne NBP za koniec 2025 r. potwierdzają trend: rynek pierwotny osiągnął 12 435 zł/m² (spadek 2,65% rok do roku), wtórny – 10 636 zł/m².

Kluczowe parametry poznańskiego rynku mieszkaniowego – maj 2026

Eksperci wprost mówią o Poznaniu jako rynku z „najwyższym potencjałem negocjacyjnym” w Polsce. Posiadacz gotówki może realnie zbić cenę standardowego dwupokojowego mieszkania o 30 000-50 000 zł. Wynika to z prostej kombinacji: dużej podaży i lokalnych kupujących, którzy są znacznie bardziej wrażliwi na cenę niż w Warszawie czy Krakowie.

Ceny najmu w Poznaniu: przyjazne, stabilne, przewidywalne

Jeśli szukasz niedrogiego najmu w dużym polskim mieście, Poznań to jedno z lepszych miejsc. Średnia cena wynajmu to 2 300 zł (57–59 zł/m²), mediana zaś – 2 100 zł. Największy wybór ofert jest w Starym Mieście (600 ogłoszeń), na Grunwaldzie (577) i Jeżycach (509).

Ciekawa rzecz dzieje się też w strukturze cenowej: kawalerka kosztuje średnio ok. 2 000 zł, a dwupokojowe mieszkanie – 2 400 zł. To zaledwie 400 zł różnicy miesięcznie. Efekt? Najemcy masowo wybierają „dwójki”, co z kolei ogranicza popyt na kawalerki i wywiera presję na ich ceny.⁵

Podatek katastralny: rewolucja, która może (ale nie musi) nadejść

20 marca 2026 r. posłowie Lewicy złożyli w Sejmie projekt zmiany podatku od nieruchomości. Projekt jest medialnie nazywany „podatkiem katastralnym”, choć sami autorzy wolą określenie „podatek od biznesu mieszkaniowego” 😉 Sedno zmiany: zamiast płacić od metrów, będziemy płacić od wartości rynkowej nieruchomości.⁶

Jak miałoby to działać?

System jest progresywny i zależy od liczby posiadanych mieszkań:

• 1. i 2. mieszkanie – stawka symboliczna: 0,02% wartości rocznie. Dla większości Polaków podatek byłby niższy lub równy obecnemu.
• 3. i każde kolejne – 0,5% wartości od 1 stycznia 2027 r., z corocznym wzrostem o 0,1 pp, aż do maksymalnie 1,5%.

Żeby to sobie zobrazować: właściciel trzeciego mieszkania wartego 500 000 zł zapłaciłby w 2027 r. ok. 2 500 zł rocznie (208 zł miesięcznie). Brzmi niegroźnie. Ale po 10 latach, gdy stawka dobije do 1,5%, ten sam właściciel oddałby rocznie 7 500 zł. Dla apartamentu w centrum Warszawy wartego milion złotych mówimy o 15 000 zł rocznie docelowo.

Techniczny problem: skąd wziąć wyceny?

Polska nie ma działającego katastru wartościowego – i to jest największa przeszkoda. Projekt proponuje rozwiązanie dwuetapowe:

• 2027 (etap przejściowy): podstawą jest powierzchnia pomnożona przez wskaźnik odtworzeniowy ustalanego przez wojewodę. Dla Warszawy to 10 946,93 zł/m², dla całego Mazowsza – 7 004,17 zł/m².
• Od 2028 (etap docelowy): wyceny mają opierać się na danych z Portalu DOM (Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami), który ruszy 2 czerwca 2027 r. i będzie agregował realne ceny transakcyjne.

Gminy dostaną też prawo do stosowania współczynników korygujących (od 0,2 do 2,0) – żeby np. taniej opodatkować budynki energooszczędne, a drożej pustostany w centrum.⁷

Co reforma oznacza dla rynku mieszkaniowego?

Najem i najemcy

Najbardziej bezpośredni efekt jest prosty: wyższy podatek przejdzie na najemców w formie wyższego czynszu. Dodatkowe 200-600 zł miesięcznie może sprawić, że najem stanie się dla części osób niedostępny. Jednocześnie część właścicieli może zdecydować się wypuścić na rynek tzw. pustostany spekulacyjne – ale zwiększona podaż może zostać pochłonięta przez zmniejszoną opłacalność nowych inwestycji czynszowych.

Inwestorzy i flipperzy

Fundusze PRS mają profesjonalną strukturę kosztów i mogą się łatwiej dostosować. Gorzej wygląda sytuacja drobnych inwestorów z 3-4 mieszkaniami. Flipperzy, którzy i tak operują w coraz trudniejszym środowisku (rosnące koszty remontów), mogą doświadczyć drastycznego spadku marż.

W Poznaniu już widać pierwsze oznaki: inwestorzy spekulacyjni wycofują się, a część kapitału płynie za granicę – do Hiszpanii czy Niemiec, gdzie katastralne systemy podatkowe są stabilne i znane z góry.

Polityczny los projektu jest jednak bardzo niepewny. Prezydent Nawrocki zapowiedział weto, KO i PSL patrzą na propozycję sceptycznie. Mimo to sam fakt, że projekt istnieje, już zmienia kalkulacje rynkowych graczy.⁸

Co dalej? Prognozy na drugą połowę 2026 roku

PKO BP, Pekao i ING są zgodni: w połowie 2026 roku mijamy punkt zwrotny. Korekta cen, którą obserwowaliśmy w Q1, powoli się kończy.

Bank Pekao twierdzi wprost, że „dno korekty” wypadło w marcu i kwietniu – od maja powinno być już tylko w górę, z potencjalnym wzrostem o ok. 5% r/r na koniec roku. PKO BP jest nieco ostrożniejszy, ale też widzi trend wzrostowy (3-5%). ING celuje w stopę referencyjną na poziomie 3,25% do końca roku, co byłoby silnym impulsem dla popytu.

Bariery, o których nie można zapomnieć

Optymizm banków ma jednak swoje ograniczenia. Koszty budowy na poziomie blisko 7 000 zł/m² to twarde „dno”, poniżej którego deweloperzy po prostu nie zejdą bez strat. Mniejsi gracze mogą mieć problemy z płynnością i zamrażać nowe projekty. Do tego dochodzi niepewność regulacyjna – jeśli podatek katastralny wejdzie w życie w zaproponowanym kształcie, rynek luksusowych i wielopokojowych mieszkań może na jakiś czas zamarznąć.

Krótkie podsumowanie dla kupujących

Warszawa to dziś w dużej mierze rynek luksusowy – segment popularny kurczy się, a średnie ceny zawyżają drogie inwestycje. Jeśli szukasz mieszkania poniżej 15 000 zł/m², wybór jest coraz mniejszy i będzie się dalej kurczyć.

Poznań to zupełnie inna historia. Gotówka daje tu realną przewagę – 30-50 tys. zł rabatu przy standardowym zakupie to nie jest wyjątek, to reguła. Sprzedający czekają średnio już 103 dni na transakcję i są skłonni do ustępstw.

Dla obu rynków najbliższe dwa miesiące – do końca II kwartału 2026 r. – wyglądają jak ostatnie okno, w którym kupujący ma jeszcze realną siłę przetargową. Gdy odbicie popytu nabierze tempa w drugiej połowie roku, wahadło zacznie przesuwać się z powrotem na stronę sprzedających.

FAQ – Często padające pytania